[토론토 부동산] "우리 옆집은 얼만데 왜 우리집은??" - 1

토론토에서 감정사로 일하면서 이런 질문을 굉장히 많이 받는다.
보통 Inspection 초반 인터뷰 도중에 "우리 옆집은 $1.5m에 팔렸으니까 우리집도 최소 $1.4m 이상은 되어야 한다." 이런 식으로 주장을 하거나, 추후에 감정가에 불만이 있어서 (거의 드물지만) appeal을 하면서 "우리 뒷집은 $2m 인데 왜 감정가는 $1.6m이냐" 고 항의하는 오너들이 있다. 오늘은 그에 관해서 잠깐 이야기를 해보려고 한다.
 

일단, 감정사는 기본적으로 같은 길 혹은 커뮤니티내에 적합한 세일이 있다면 무조건 최근 순서로 비교군 (comparison) 에 넣어서 반영해야 한다. 또한, 조금 더 먼 곳에 최근에 발생한 세일이 있다고 하더라도 같은 길 위의 좀 더 오래된 세일에 시간조정(time adjustment)을 해서라도 가중치를 두는게 우선이다. 그리고 실제로 그런 세일이 있다면 아주 기꺼이 즐겁게 포함시킨다. (비슷한 세일 찾는 것이 일이기 때문에..) 그렇다면 왜? 옆집인데도 불구하고 포함이 안됐거나, 비슷한 감정가가 안나왔을까? 
 
한마디로 말하자면 "그 옆집이 그 옆집이 아닌 경우다"
 
1. 주관적 거리 혹은 시간차
그 옆집이 본인기준의 옆집이거나 (실제로는 수km 떨어진 곳 - 외곽지역에는 이런일이 빈번하다.), 더 가까운 곳 (진짜 옆집)에 최근 세일들이 많은 경우. 혹은, 거리가 좀 멀더라도 충분히 비교군에 들어갈 수 있는 옆집세일(?)이었지만 그 동안에 시장에 변화가 있어서 더 가까운 곳에 현 시장을 반영한 세일들이 나와서 감정가 책정이 된 경우. 예를 들어 내가 알고 있는 옆집의 세일이 3달 전이었고, 그 3개월 동안 가격변동이 심했다면, 그 세일은 사실상 무용지물이 된 것이다. 작년 여름 무렵부터 이런 일이 비일비재했다. 
 
2. 비교불가(type of property)
예를들면, 해당 물건은 semi-detached 인데 옆집은 detached 인 경우. 그리고 이건 좀 애매한 경우인데, townhouse end-unit을 semi-detached로 말하는 사람이 의외로 많다. 이건 case by case며, 위치마다 조금 다르기는 하지만 대부분 townhouse end-unit이 semi-detached와 동일한 가치라고 이야기하기는 어렵다. townhouse end-unit이라 하더라도 side walk-way가 없거나 side walk-way로 backyard access가 안되는 경우도 있고 구조나 zoning requirement 자체가 다른 경우가 많기 때문. 또 한번은 오너가 condominium townhouse를, 근처에 freehold townhouse 세일을 가지고 이야기 하는 일도 있었다. 그리고 추가적으로 같은 이웃이라 하더라도 bungalow는 bungalow끼리 2-storey는 2-storey끼리 비교하는 것이 원칙이다. 
 
3. Laneway 여부

출처: Toronto laneway houses are the new rental alternatives to condos and apartments (blogto.com)

이 케이스는 토론토 다운타운 지역에서 종종 발생한다. 토론토는 저렴한 거주수요문제 (affordable housing issue) 해결을 위해 Laneway House라는 것을 허용하는데, 땅 뒷면(rear yard)이 laneway와 맞닿아 있을 경우 detached garage위에 laneway house를 짓는것이 가능하며 이 것을 따로 팔거나 렌트를 주는 것도 가능하다. (zoning과 허가에 따라 무조건 허용되는 것은 아니므로 예시로서 참고만 해주시길..) 그러므로 당연히 laneway access가 있는 집과 아닌 집의 가치가 다르다.
 

예를 들면, 위 지도를 보면 같은 Dovercourt 길에 있지만 빨간색 네모쳐진 집들은 laneway access가 없다. 실제로 저 중 한 집이 바로 뒤에 delaware길에 있는 비슷하거나/더 안좋은 컨디션에 unfinished basement를 가진 집보다 몇개월 차이로 약 $20만불 더 싸게 팔렸다. (실제 감정했던 집은 아니고 예시를 위해 찾아온 케이스이므로 다른 변수가 어느정도 있을 수 있다. laneway가 있다고 반드시 $20만불 더 비싸게 팔린 다는 뜻은 아니다. Lot frontage / Location 등 여러 변수들로 인해 더 적게/ 더 많은 가치가 될 수도 있다.)
 
실제로 본인이 십수년 경력 리얼터라고 밝힌 오너중에서 자기집은 laneway access는 없지만 front yard parking이 가능하니까 laneway에 detached garage가 있는 집과 똑같은 가격에 팔 수 있다고 이야기한 사람도 있었다. 실제 리얼터인지는 확인이 불가능했다.
 
(To be coninued)